经理吊牌子讨要物业费 北京某小区物业经理张先生，脖子上吊了一块写有“物业也有维权的权利！”的牌子，到小区内欠交物业费的业主家门口，催业主交纳欠交的物业费。张经理的两个纸牌子，上面写着“依约交费；欠费者是对消费者利益的侵害；物业公司也有维权的权利”等字句。据张经理介绍，他们小区拖欠物业管理费达到85万元。目前，物业公司经营已经严重亏损，无力支持下去。但此消息一出，一部分业主对物业表示同情，另一部分业主则认为物业有太多问题。物业到底处在什么位置？ 物业侵犯公共权利 停电梯　卖车位——— 最近一段时间，因为物业和业主产生纠纷，物业频繁采用停电梯、关大门、限电限水等关停公共设施的做法来处理矛盾，使不少正常缴费的业主生活也受到了极大的影响。此外，物业对公共权利的侵犯还体现在对车位的擅自处理上。物业的做法是否于法有据？此类纠纷应该如何解决？我们请了两位嘉宾对此进行解答。 嘉宾一：通达仁和物业管理公司总经理聂建军 嘉宾二：汇佳律师事务所律师邱宝昌 ●物业停水限电业主可告侵权 问：有些小区出现部分业主不交物业费，物业停电梯，这样的做法合理吗？ 聂建军：停电梯不应该，一般塔楼一梯有七八户，个别业主不交物业费，不能影响到正常交物业费的业主对公共设施的使用。况且物业费里包含电梯运行和维护费用，如果停电梯，是对交物业费的业主不公平。 问：如果业主不交费，物业公司采取哪些手段是不合理的？您认为物业公司应该怎么做？ 聂建军：业主不交物业费，物业公司面临的问题是没有钱养护电梯、维持小区正常的安全、清洁和公共设施维护。物业公司可以通过法律手段起诉不交物业费的业主，不过原则是绝对不能把公共设施停了。因为电、水、电梯等和物业公司都没有直接挂钩，物业公司最多只是代收代缴，没有权利干涉业主对公共设施的使用权。 另外，建议物业公司可以通过业主委员会与不交物业费的业主沟通，看其是否对小区物业管理存在不满意的地方。业主委员会不应只是替业主说话，而应该是物业公司和业主之间进行良好沟通的桥梁和纽带。 邱宝昌：物业与业主的关系属于合同关系，他们的纠纷属于合同纠纷，牵涉到合同违约的问题。违约的原因有很多，可能是由于物业服务质量业主不满意而不交费。不管是什么原因，要按合同违约相关规定来处理。如果业主不交费，物业可以诉诸法律程序，通过合同和法律处理，但是绝不能侵犯业主合法权利，停水限电、停电梯、关大门是绝对不可取的，是侵权行为。如果这样的事情发生，物业要对业主停止侵害、赔偿损失、消除影响，业主也有权上诉。 ●车位外租物业侵犯产权 问：物业公司可以将小区的车位外租吗？ 聂建军：这是个产权问题。要看车位是物业公司自己的产权，还是已经被小区业主公摊。目前，地上车位的产权纠纷比较严重。 如果产权归物业公司所有，物业公司就有权自由选择是否将车位外租。虽然物业公司对自有产权车位的经营行为是合法的，但如果仅从利益角度考虑，而忽略了本小区的管理和安全，是不负责任的行为。 如果车位面积已被业主分摊，物业公司就没有外租车位的权利。如果要外租，就要通过业主委员会，征求全体业主的意见并征得同意才可以。出租车位得来的收益也要归全体业主所有。 邱宝昌：物业公司一般不是地上地下车位的产权人和所有权人，因此他们无权买卖和出租这些车位，否则就算做侵犯他人权益。 地上停车位属于业主，物业没有权利将其外租，地下停车位如果是业主分摊，物业公司也不得外租和出售。但可以经过业主大会授权，物业公司代为行使外租服务，扣除合理成本的那部分收益，剩余全部归所有业主。 但是有些开发商拥有地下车位，他们可以将这些车位转包给物业公司，不过物业公司也要按照相关合同规定，不得擅自出租和买卖。 如果车位外租造成业主车辆的剐蹭，业主可根据侵权的相关规定正当维权，物业公司要作出赔偿。 ●业主和物业权利不对等 问：目前的《物业管理条例》规定中有哪些需要完善的地方？ 邱宝昌：物业合同是开发企业和物业公司签订的，而作为消费者的业主没有实实在在的权利，不能参与到合同关于价格、管理等条款的制定中，也不能选择物业公司。 对于业主不交费，合同中有明细规定保障物业的权利，可是如果业主因为物业服务不到位、管理不完善、质量不满意等问题不交费，就没有相关条款保护业主的权利。业主和物业权利不对等，这也是业主、物业之间矛盾纠纷产生的根本性原因。虽然有业主大会，可是业主大会的组织、召开困难重重，操作复杂，所以北京目前只有20%左右的小区有业主大会，而有些小区建成10年，业主大会还未成立。所以，在前期物业期间，建议应当组织由业主参加的业主大会，对物业管理企业进行选聘，并且签订书面的前期物业服务合同。 （作者张雪皎系北京大学新闻与传播学院03级本科生）